在購買商品房的時候都需要簽訂購房合同，這個購房合同中約定的條款和內容應當是商家和買房的共同協(xié)商簽訂的，那么商品房違約金過低如何處理，有什么違約情形？

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商品房違約金過低如何處理，有什么違約情形？

(資料圖)

北京大成（上海）律師事務所王玲律師解答：

根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當事人雙方可以根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金。如果違約金過低，可以根據(jù)實際損失確定違約金。

商品房違約情況有：

1、交付不能。當出賣人不能向買受人交付標的物時，則構成根本性違約，除非出于不可抗力等免責事由，均應當承擔違約責任。

2、交付遲延。

3、商品房的質量瑕疵。

《商品房買賣解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

《商品房買賣解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

4、商品房面積短少的責任承擔。

依照《商品房買賣解釋》第14條的規(guī)定，如果雙方當事人未有約定，對于依據(jù)計算房款的面積誤差超過3%部分，費用由出賣人承擔：

即超過部分，買受人無需另行支付費用，不足部分，則由出賣人雙倍返還買受人。這樣處理，是將出賣人交付面積誤差超過3%的房屋視為瑕疵給付。

這樣規(guī)定，一方面能促使出賣人規(guī)范開發(fā)、銷售樓盤，另一方面給買受人比行使解除權獲得更多的優(yōu)惠，通過經(jīng)濟手段來促使合同有效，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)逆向流轉的后果。

5、關于房屋朝向、間距、位置不符合約定或規(guī)定的違約責任承擔。

6、關于綠化、配套設施以及裝潢不符合約定或規(guī)定的責任承擔。出賣人為吸引買受人，在預售時都會對綠化率、配套設施等作出承諾，但許多出賣人在交付房屋時，往往不能兌現(xiàn)允諾。

一般認為，這些違約并不導致生命財產(chǎn)遭受危險，也不嚴重影響生活質量，因此不能認定為根本性違約，不應行使解除權，買受人可以就此主張違約金或賠償損失。

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北京大成（上海）律師事務所王玲律師解析：

當事人沒有提出合同中約定的違約金計算標準過高或者過低的，人民法院應當根據(jù)合同約定的標準計算違約金。人民法院在當事人未提出要求調減或者調增違約金的情況下，不得主動對約定違約金標準進行調整。當然在違約金數(shù)額明顯高于非違約方的實際損失時，法官可以對當事人進行必要的釋明，由當事人決定是否提出相應的主張。

當事人提出合同違約金或者計算標準過高或者過低的可由當事人之間進行協(xié)商，如果達不成新的協(xié)議法院可以參照同類案件違約金的中等標準予以核定，無法確定上述標準的，可以按照非違約方因違約行為所造成的損失為參照，但是違約金本身一般是損害賠償額的預定，非違約方在訴訟中無需證明損害事實，對于因違約所造成的實際損失應當由請求減少違約金的違約一方當事人負舉證證明的責任。