房地產抵押以抵押的標的物來區分，可分為房地產、在建工程和房屋期權抵押；按擔保的債權是否特定來區分，還可以分出最高額抵押。那么房地產抵押權的效力是怎樣的，抵押的效力有哪些問題？

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房地產抵押權的效力是怎樣的，抵押的效力有哪些問題？

廣西海岸律師事務所梁以基律師解答：

房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。

《民法典》第四百一十條：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。

協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。（《民法典》生效時間為2021年1月1日）

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廣西海岸律師事務所梁以基律師解析：

抵押的效力問題：

1、抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其它債權的擔保。

2、抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內，要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

3、抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅了，抵押權也消滅了。

抵押權與保證的關系：

若在同一債權之上既存在抵押，又存在保證，即抵押加保證的擔保，在債務人到期不能清償債務時，是應由保證人清償債務，還是應以抵押房地產拍賣變價來清償債務？

同一債權上既有房地產抵押又有保證時，物的擔保應優先于保證。債務人到期未履行債務時，抵押權人應先依法處分抵押房地產，從拍賣、變賣價款中優先清償債權；若其價款不足以清償債務時，保證人就剩余債務部分負清償責任。